13.Виды и характеристика договоров, связанных с обязательствами по передаче имущества в пользование

 

Договор аренды — это договор, в силу которого одна сторо­на — арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) имущество во времен­ное владение и пользование или во временное пользование,  арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату (ст. 606 Г К РФ). Договор аренды является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок(п. 2ст. 610 ГКРФ).

Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть за­ключен в простой письменной форме.

Обязанности арендодателя:

1)  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

2)  имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлеж ностями и относящимися к нему документами  

3) имущество должно быть передано в аренду в установленный срок

4) Имущество должно быть передано в надлежащем состоянии.

5) арендодатель должен предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

6) обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонта переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми ак­тами или договором аренды.

6) арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодатг ля и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды

Обязанности арендатора:

1) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назна­чением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользова­нию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает дру­гую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ

2) обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Раз­мер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

3) арендатор при прекращении договора аренды должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обус­ловленном договором (абз. 1 ст. 622 ГК РФ).

4)  арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГКРФ).

5)  арендатор не может без согласия арендодателя сдавать арен­дованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перена­ем),

Ответственность сторон

Если арендодатель передал имущество с недостатками, кото­рые полностью или частично препятствуют пользованию им, он отвечает за эти недостатки, если даже не знал о них, т.е. отвечает независимо от вины (ст. 612 ГК РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество или потратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, ког­да указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Договор проката — это договор, в соответствии с которым арендо­датель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется пре­доставить арендатору движимое имущество за плату во времен­ное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Договор проката является консенсуальным, взаимным и воз­мездным, публичным.

Арендодатель по договору проката — только коммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятель­ность по сдаче имущества в аренду в качестве профессиональной деятельности. Такая деятельность должна быть систематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.

Существенное условие договора — предмет. Предметом до­говора является только движимое имущество (кроме транспорт­ных средств, для которых предусмотрены специальные прави­ла), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обяза­тельства.

Срок договора проката не может превышать одного года (п. 1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечет за собой безусловное прекращение договора.

Форма договора — только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сто­ронами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в про­кат имущества (ст. 631 ГК РФ). Арендатор же в свою очередь обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката.

Договор аренды транспортного средства с экипажем — это до­говор, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во вре­менное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению ими по его технической эксплуатации (абз. 1 ст. 632 ГКРФ).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут выступать любые лица.

Предмет является существенным условием договора аренды транспортного средства с экипажем. Предмет договора — транс­портное средство любого вида транспорта  

Договор заключается в письменной форме независимо от его срока

Арендодатель должен:

1) в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, вклю­чая осуществление текущего и капитального ремонта и пре­доставление необходимых принадлежностей

2) предоставлять арендатору услуги по управлению и техниче­ской эксплуатации транспортного средства (п. 1 ст. 635 ГК РФ).

3)  нести расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расхо­ды на их содержание, если договором аренды не предусмот­рено иное  

4)  страховать транспортное средство и (или) страховать ответствен­ность за ущерб, который может быть причинен им (транспор­тным средством) или в связи с его эксплуатацией, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или обязанность осуществить страхования установлена договором  

Арендатор:

1)  должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуата­цией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации мате­риалов и на оплату сборов

2)  имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду (п. 1 ст. 638 ГК РФ), если иное не преду­смотрено договором.

Договор аренды транспортного средства без экипажа — это до­говор, в силу которого арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользо­вание без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (абз. I ст. 642 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут выступать любые лица.

Предмет является существенным условием договора аренды транспортного средства

Договор заключается в письмен­ной форме независимо от его срока

Арендатор должен:

1)   в течение всего срока договора поддерживать транспортное сред­ство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капи­тальный ремонт

2)  своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммер­ческую, так и техническую

3) нести расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответ­ственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксп­луатацией, если иное не предусмотрено договором  

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное сред­ство в субаренду на условиях договора аренды транспортного сред­ства с экипажем или без экипажа

Договор аренды здания или сооружения — это договор, в силу которого арендодатель обязуется передать во временное владе­ние и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юриди­ческие лица.

Предметом договора являются здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Предмет — существен­ное условие договора аренды зданий и сооружений. Здания и со­оружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены

Условие о размере арендной платы является существенным. Договор должен предусматривать размер арендной платы.

В цену аренды входит не только плата за здание (сооруже­ние), но и плата за пользование землей,  

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, причем обязательно составление единого документа, подписывае­мого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор аренды предприятия — это договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную пла­ту (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятия — консенсуальный, взаимный, возмездный.

Размер арендной платы определяется сторонами и в обязатель­ном порядке фиксируется в договоре.

Срок аренды предприятия не является существенным условием договора.

Форма договора аренды предприятий — письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Договор аренды предприятия подлежит государ­ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации

Договор финансовой аренды —- это договор, в силу которого арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и пре­доставить арендатору это имущество за плату во временное вла­дение и пользование для предпринимательских целей

Договор является возмездным, взаимным, консенсуальным.

Данные отношения подробно урегулированы Федераль­ным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октяб­ря 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) (далее — Феде­ральный закон № 164-ФЗ)²³.

Сторонами договора выступают лизингодатель и лизингопо­лучатель.

Лизингодателем является физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в собственность определенное имущество (предмет лизинга) и предоставляет его по договору лизинга во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизинго­получателю права собственности на предмет лизинга (абз. 1 п. 1 ст. 4 Федерального закона № 164-ФЗ).

Лизингополучатель — это физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять пред­мет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга

С учетом того, что предметом договора ли­зинга может быть вещь, используемая для предпринимательской деятельности, в роли лизингополучателей могут выступать юри­дические лица — коммерческие организации и индивидуальные предприниматели — во всех случаях, а также некоммерческие орга­низации — в тех случаях, когда им это разрешено. Физические лица, не относящиеся к числу индивидуальных предпринимате­лей, заключать договоры лизинга не вправе.

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые (индивидуально-определенные) вещи, в том чис­ле предприятия и другие имущественные комплексы, здания, со­оружения, оборудование, транспортные средства и другое движи­мое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое феде­ральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения не могут быть предметом лизинга (ст. 3 Федерального закона № 164-ФЗ).

Внутренний лизинг предполагает, что и лизингодатель, и ли­зингополучатель являются резидентами Российской Федерации. Международный лизинг имеет место тогда, когда или лизингода­тель, или лизингополучатель является нерезидентом Россий­ской Федерации.

При финансовом лизинге срок, на который оборудование пере­дается во временное пользование, приближается по продолжи­тельности к сроку его эксплуатации и амортизации всей или боль­шей части стоимости оборудования.

Поэтому арендатор в течение действия договора выплачивает сумму, покрывающую полную стоимость амортизации оборудо­вания, а также прибыль арендодателя. По окончании договора предмет аренды может быть выкуплен или возвращен арендато­ром либо арендован повторно на более льготных условиях.

При оперативном лизинге срок аренды намного короче, чем экономический срок службы имущества. В связи с этим размеры лизинговых платежей при оперативном лизинге выше, чем при финансовом лизинге.

Договор финансовой аренды независимо от его срока должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 15 Федерального закона № 164-ФЗ). Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Лизинг связывает трех лиц: продавца имущества, его приоб­ретателя (арендодателя) и арендатора. Участники лизинга свя­заны между собой, как правило, не одним, а двумя договорами. Арендодатель заключает с продавцом имущества договор купли-продажи, а с арендатором — договор финансовой аренды.  

Договор найма жилого помещения — это договор, в силу кото­рого собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (на­нимателю) жилое помещение за плату во владение и пользова­ние для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны договора — наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя может выступать как юридическое лицо, так и фи­зическое лицо — собственник жилого помещения. Нанимате­лем жилого помещения может быть только физическое лицо.

Предмет договора найма жилого помещения — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ). Предмет является существенным условием дого­вора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения заключается в письмен­ной форме (ст. 674 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения — это дого­вор, заключаемый на пользование жилым помещением в госу­дарственном и муниципальном жилищном фонде социального использования

Наймодателем по договору социального найма жилого поме­щения являются местная администрация, государственные и му­ниципальные предприятия, учреждения! Наниматели — гражда­не, вновь получившие жилые помещения в домах государствен ного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади.

Обязанности наймодателя:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое по­мещение;

2)  принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором нахо­дится сданное внаем жилое помещение;

3)  осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4)  обеспечивать предоставление нанимателю необходимых ком­мунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения имеет право в установленном порядке (ст. 67 ЖКРФ):

1)   вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2)  сдавать жилое помещение в поднаем;

3)   разрешать проживание в жилом помещении временныхжилъцов;

4)  осуществлять обмен или замену занимаемого жилого поме­щения;

5)  требовать своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании об­щего имущества в многоквартирном доме, а также предостак ления коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя:

1)   использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ²⁴;

2)  обеспечивать сохранность жилого помещения;

3)  поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4)  проводить текущий ремонт жилого помете ния;

5)  своевременно вносить плату за жилое помещение и комму­нальные услуги;

6)  информировать наймодателя в установленные договором сро­ки об изменении условий, дающих право пользования жи­лым помещением по договору социального найма.

Договор коммерческого найма — это договор, заключаемый на

жилые помещения во всех жилищных фондах, кроме фонда со­циального использования. Договор регулируется гл. 35 ГК РФ, а жилищное законодательство применяется к нему субсидиарно и только в случаях, прямо указанных в ГК РФ. Наймодателем по договору коммерческого найма является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, которое обязуется пре­доставить жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем нанимателю.

Предмет договора — изолирован­ное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Форма договора — письменная. Срок договора: краткосрочный (до 1 года); длительный (до 5 лет). Если срок в договоре не опреде­лен, то он считается заключенным на 5 лет.

Наймодатель обязан:

1)   передать нанимателю свободное жилое помещение в состоя­нии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ);

2)  осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в ко­тором находится сданное внаем жилое помещение;

3)   предоставлять нанимателю за плату необходимые коммунальные услуги или обеспечивать их предоставление (п. 2 ст. 676 ГКРФ);

4)  обеспечивать проведение ремонта общего имущества много­квартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ);

5)  осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого поме­щения, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 681 ГК РФ);

6)  не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора пред­ложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в тече­ние не менее года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ). Наниматель вправе:

1)   вселять новых членов семьи, временных жильцов и поднани­мателей с предварительного уведомления наймодателя; с со­гласия других граждан, постоянно проживающих с нанима­телем (ст. 679, 680, 683 ГК РФ);

2)  в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ);

3)  по истечении срока договора на приоритетных началах за­ключить договор на новый срок (ст. 684 ГК РФ);

4)  заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживаю­щим с ним, с согласия наймодателя и других постоянно про­живающих в помещении лиц;

5)  давать согласие на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое пере­оборудование существенно изменяет условия пользования жилым поме ще н и е м.

Договор безвозмездного пользования

Сторо­ны в таких правоотношениях именуются ссудодателем (только собственник передаваемой вещи или лицо, управомоченное на это законом или собственником), который обязуется передать или передает вещь в безвозмездное пользование другой стороне договора, и ссудополучателем (получатель этой вещи). Сторона­ми по договору безвозмездного пользования могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические. Однако ком­мерческая организация не вправе передавать имущество в без­возмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. Ссудополучатель обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Объектами договора безвозмездного пользования могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, со­оружения, оборудование, транспортные средства и другие не­потребляемые вещи (вещи, которые не теряют своих натураль­ных свойств в процессе их использования).

Если ссудодатель преднамеренно или по грубой не­осторожности скрыл какие-то недостатки вещи, переданной в безвозмездное пользование, а ссудополучатель обнаружил их, то ответственность ссудодателя может быть следующая (по усмотре­нию ссудополучателя):

1)   безвозмездное устранение недостатков вещи;

2)  возмещение расходов ссудополучателя на устранение недо­статков вещи;

3)  досрочное расторжение договора и возмещение понесенного ссудополучателем реального ущерба.

В случае случайной гибели или случайного повреждения вещи риск несет ссудополучатель при условии, что он (достаточно одного):

1)   использовал ее не в соответствии с договором или назначением;

2)  передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя;

3)  мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей

вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения до­говора безвозмездного пользования в случаях, когда ссудополу­чатель:

1)  использует вещь не в соответствии с договором или ее назна­чением;

2)  не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправ­ном состоянии или ее содержанию;

3)  существенно ухудшает состояние вещи;

4)  без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения до­говора безвозмездного пользования:

1)   при обнаружении недостатков, делающих нормальное ис­пользование вещи невозможным или обременительным, о на­личии которых он не знал и не мог знать в момент заключе­ния договора;

2)  если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

3)  если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

4)  при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы.