11.Договор продажи недвижимости. Виды и особенности его заключения

 

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять имущество и уп­латить за него определенную сумму денег (цену).

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Договор купли-продажи недвижимости - это разновидность договора купли-продажи, поэтому отношения по купле-продаже недвижимого иму­щества в субсидиарном порядке регулируются “Общими положениями о купле-продаже”.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хо­зяйственного ведения, казенное предприятие, обладающее правом оперативного управления, оно не вправе продавать недвижимое иму­щество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ).

Закон относит к недвижимости земельные участки, участки недр, обо­собленные важные объекты и иные объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, подлежащие государ­ственной регистрации.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

предмет договора. В договоре должны быть указаны данные, позволяю­щие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижи­мости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества;   цена договора.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письмен­ной форме путем составления единого документа, содержащего все суще­ственные условия договора и подписанного обеими сторонами. Передача недвижимости Особенности купли-продажи жилых помещений. Жилое помещение - это жилой дом, его часть, квартира в многоквартир­ном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоян­ного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения: предмет договора;  цена договора; перечень лиц, которые после продажи жилого дома сохраняют право проживания в нем.

Кроме государственной регистрации перехода права собственности при про­даже жилого помещения необходима государственная регистрация самого дого­вора купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.

 

Договор продажи предприятия — это договор, по которому про­давец обязуется передать в собственность покупателя предприя­тие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Договор продажи предприятия является консенсуальным, воз­мездным, взаимным.

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации.

Предмет договора продажи предприятия является его су­щественным условием. Аналогично ст. 554 ГК РФ законодатель установил повышенные требования к определению предмета этого договора: в нем обязательно должен определяться состав продаваемого предприятия, который определяется на основе его полной инвентаризации. Способы проведения инвентаризации определяются Приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств»¹³.

Существенным условием договора продажи предприятия яв­ляется его цена, т.е. стоимость предприятия, которая определя­ется соглашением сторон. Пункт 2 ст. 561 ГК РФ говорит о необ­ходимости до подписания договора подготовить ряд документов, непосредственно влияющих на определение цены. Документы, предусмотренные ст. 561 ГК РФ, служат вспомогательным сред­ством определения цены и не имеют для сторон обязательного значения.

Предприятие может продаваться по одной из известных видов цен. По балансовой стоимости, т.е. стоимости предприятия, под­твержденной бухгалтерскими документами, продаются, как пра­вило, неконкурентоспособные предприятия, дающие прибыль не выше среднеотраслевой. По «доходам» продаются высокодоход­ные, престижные предприятия, имеющие выгодное место на­хождения , при этом балансовая цена существенно корректируется в сторону повышения будущими доходами предприятия. Аукцион­ная цена определяется в результате и по правилам проведения соответствующей процедуры.

Кроме того, к договору обязательно прилагаются: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости прел приятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав пред приятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроког. обязательств (п. 2 ст. 561 ГК РФ).